2020 인천 부동산이 기회다, 엘디
<목차>
프롤로그_ 호들갑스럽지 않게 부를 쌓는 방법. 04
1장. 한눈에 보이는 인천 부동산시장
인천에 어떤 일이 벌어지고 있는 걸까 .13
데이터로 보는 인천. 23
전국의 공급물량이 줄고 있다. 28
부동산이 상승할 수밖에 없는 이유. 32
Q&A 지방 부동산에 투자해도 될까요?. 38
2장. 더 늦기 전에 인천에 주목해야 할 이유
인천의 인허가 추이. 43
입주 물량을 보면 답이 나온다. 48
1억 정도로 투자할 수 있는 안전한 곳. 55
실수요 시장이 다시 온다. 59
Q&A 다주택자 4 주택 매수 시 취득세 4.6%는 어떤 의미인가요?. 64
3장. 인천 이곳에 투자하라
돈 버는 아파트 찾는 3단계 절대 법칙. 71
1. 부평구. 100
2. 계양구. 110
3. 남동구. 121
4. 미추홀 구 (舊 남구). 130
5. 서구. 137
6. 연수구. 146
7. 동구. 154
8. 중구. 161
Q&A 2019년 주택시장 안정화 방안 (12·16 부동산 대책)은 부동산 시장에 심각한 영향을 끼칠까요?. 166
4장. 인천 재개발 투자
재개발 투자 수익 공식. 173
인천 재개발에서 명심해야 할 한 가지. 175
인천 재개발 구역 리스트. 180
어느 시점에 들어가야 하나?. 185
5장. 인천 재건축 투자
재건축 투자 공식. 193
인천 재건축 투자는 역발상 하라. 194
재건축이 언급될 것으로 보이는 하나의 아파트. 197
권말부록
인천 금액별 투자 유망 아파트. 204
전국 투자자들이 관심 두고 진입하는 지역. 209
에필로그 _돈이 몰릴 부동산을 선점하는 방법방법. 213
초판 2쇄 발행: 2020년 2월 25일
펴낸 곳: 헤리티지 (215쪽)
⁃ 수도권은 흐름을 같이 탄다. 서울이 항상 먼저 상승하고 그다음 시차를 두고 경기도가 상승한다. 그러고 나서 마지막 상승이 인천이다. 05
⁃ 공급이 부족하면 전세가는 무조건 상승한다. 17
⁃ 매물이 부족하면 매매 가격은 상승하게 된다. 19
⁃ 인천 전체 부동산 시장이 좋아지고 전세가와 매매가가 동반 상승하면 이제 인천의 무주택자와 실수요자들도 매매에 동참하기 시작할 테고, 매매가는 본격적으로 탄력을 받아 상승하게 된다. 20
⁃ 41~85m2가 가장 많이 거래되고 있으면 101~135m 2도 그다음으로 많이 거래되고 있다. … 초보는 거래가 많이 되는 규모의 아파트를 우선 노려보는 것이 앞으로 매도 때 좋을 수 있다. 21
⁃ 학군을 중시하는 아파트가 보통 중대형을 많이 받아줄 여력이 있다. 아이들 교육에 관심 있는 부모는 대부분 소득이 높은 게 사실이다. 22
⁃ 인천은 2018년에 가장 공급이 많았고, 그 후 감소 추세를 보이다가 2022년에 다시 수요보다 공급이 많은 시기로 접어든다. 이 해의 공급과잉 주범은 인천 서구 검단신도시 … 24
⁃ 2017~2019년까지 계속해서 인허가가 감소 추세이며 이는 2020~2022년까지 입주가 계속 줄 거로 예상할 수 있고, 공급이 부족해짐을 의미한다. 공급이 부족하면 집값이 오르는 건 공식이다. 앞으로 전국적으로 공급이 줄고 부족해지기에 집값이 오름세를 보이는 지역이 많아질 것이다. 29
⁃ 2018년에도 입주가 가장 많고 그 후 감소 추세에 접어들고 있다. 31
⁃ 부동산이 상승할 수밖에 없는 이유 33~37
0. 저금리: 한국 경기는 좋지 않다; 금리가 낮으면 부동산은 상승한다.
0. 선거: 총선이 다가오면 늘 표를 받기 위해 지역이 개발계획을 무분별하게 발표한다.
0. 부동산 유튜버와 블로거 ( 지방 집값은 투자자들의 대거 진입으로 일시에 크게 상승할 순 있지만, 관건은 2년 후 매도할 때 가격임을 명심하자. )
0. 보상금: 막대한 현금이 풀린다; 보상금 같은 유동성은 큰비와 같다. 댐을 만드는 속도보다 비가 오는 속도와 양은 항상 더 많다는 사실.
0. 공급감소: 수도권의 경우 공급이 과거보다 급격히 감소한다... 공급이 없으면 집값은 오른다. 단 주의할 점은 공급도 공급 나름이라는 것.; 앞으로 부족한 건 신축 아파트다.
⁃ 건설사는 시장이 좋으면 무조건 분양을 시작해 공급을 늘린다. 지금 상승하는 지방은 시장이 좋으면 분명 건설사들이 분양을 개시해서 이게 몇 년 후 입주로 잡힐 것이고 공급이 쌓여 과잉 구간으로 접어드는 시기가 온다. … 규제가 더 나와도 수도건 부동산은 … 추세적으로 실수요자들이 움직여 상승하고 있다는 점을 참고할 것. 저변이 탄탄하고 실수요자들이 많이 남아 있기에 초보가 투자로 집을 매수해도 돈을 벌 수 있는 지역이 수도권이다. 나는 개인적으로 수도권 부동산이 안전하다고 믿어 추천한다. 40
⁃ 검단신도시는 인천이라기보다 경기도 김포에 더 가깝다 … 인천보다는 김포에 더 영향을 주는 위치인 것이다. 45
⁃ 검단은 지리적으로 서울과 가깝지만 도시가 완성되려면 아직도 멀었다. … 송도처럼 완성되려면 아주 오랜 시간이 필요하기에 검단은 사람들이 외면하기 쉽다. 45
⁃ 수도권에 공급 부족과 과잉에 큰 영향을 미치고 축을 담당하는 곳은 경기도다. 47
⁃ 경기도에 공급이 부족해지면 이는 서울과 인천에까지 공급 부족 가태를 초래한다. 서울과 인천의 인허가가 증가하는 건 대부분 구도심 정비사업 때문이다. 47
⁃ 공급>수요=가격 하락, 공급 <수요=가격 상승
⁃ 2025년은 되어야 3기 신도시에서 입주 물량이 쏟아질 것 54
⁃ 2020년 중후반부터 수도권 전체에 본격적으로 공급이 부족한 시기가 오면 그간 물량 때문에 짓눌렸던 경기도와 인천의 집값이 본격적으로 상승할 것이다. 55
⁃ 실수요 시장에서 집은 필수품으로 변한다고 생각하면 쉽다. 가격이 비싸도 어쩔 수 없이 사야 한다. 아무리 규제하고 억눌러도 공급보다 수요가 많으면 필수품 가격은 오른다. 규제가 먹히지 않는 시장인 것이다. 63
⁃ 부동산 시장이 좋지 않아 하락하는 곳에선 사람들이 매매하려 하지 않고, 전세만 선호하기 나름이다. 전세 수요가 많으면 전세가만 상승하니 매매와 전세의 차이가 접히는 것이다. 72
⁃ 전세와 매매가 차이가 좁혀진다고 늘 전세가 매매를 밀어 올리지는 않는다 72
⁃ 나홀로 아파트나 세대수가 적은 아파트들이 전세가율이 높거나 투자금이 적게 들어가는 경우가 많으니 주의하자. … 아파트 세대 수는 많으면 좋다. 세대 수 500세대 이상이면서 투자금 적게 들어가는 아파트를 먼저 찾아보는 게 좋다. 75
⁃ 투자할 아파트의 과거부터 현재까지 약 10년 동안의 매매가와 전세가의 흐름을 점검해야 한다. 10년보다 더 길면 길수록 아파트의 큰 흐름을 볼 수 있고 앞으로 흐름이 어떻게 될지 대략 예측해볼 수 있다. 전세가는 상승 하거나 최소한 횡보하는 것이 좋으며, 매매가는 이제 막 상승했거나 오랫동안 하락도 상승도 하지 않고 횡보하면 좋다. 81
⁃ 전세도 하락하고 매매도 하락하는 곳은 투자해선 안 된다. 적어도 전세가가 상승 턴이나 상승하는 모습은 보여야 한다. 82
⁃ 랜드마크 아파트를 찾아라. (호갱 노노, 왕관 아이콘); 랜드마크 아파트를 찾고 투자할 아파트와 입지상 가깝고 별 차이가 없는데 가격 차가 크게 벌어졌다면 정말 좋은 투자처가 된다. (1. 직주근접 2. 교통 3. 교육 4. 상권 5. 환경 ); 직장과 접근성, 지하철 우선, 중학교가 좋으면 아파트 가치가 높아진다, 생활 편의시설, 호수, 공원, 바다 같은 환경이 갖춰져 있다면 더없이 좋다. 88~89
⁃ 랜드마크 아파트 가격이 쭉쭉 치고 올라가면 투자할 아파트도 뒤따라갈 것이고, 상승도 하락도 하지 않는 다면 같이 멈출 것이며, 하락을 시작한다면 마찬가지로 뒤따라 하락하게 된다. 투자의 기준점은 그 지역에서 새로 분양하는 신축 아파트 가격이나 랜드마크 아파트라는 점을 명심하자. 92
⁃ 전세 물건 점검; 아파트에 전세를 잘 놓을 수 있는지, 최고가에 뺄 수 있는지가 제일 중요하다. … 전세 물건이 매수한 아파트 하나 외에 2개 정도밖에 없다면 전세 빼는 게 쉬울 테고 최고가로 뺄 확률도 커진다. 95
⁃ 중개사한테 그 아파트에 최근 투자자들이 집을 많이 샀는지도 물어보자. 많다면 전세 물건이 많아진다는 말이다. … 500~1000세대가 가장 이상. …500세대급 아파트에서 전세 빼기가 훨씬 수월하다… 앞으로 수도권에 투자할 때는 전세를 못 맞출 위험과 투자금이 많이 들 수 있다는 현실을 인지해야 한다. 제일 좋은 방법이라면, 전세 끼고 만기가 남은 아파트를 매수하는 것이다. 96
85m 2 기준
0. 부평구: 인천 부동산 시장의 상승은 부평이 이끌고 있다. … 인천에서 서울과 접근성이 가장 좋은 지역 중 하나.; 미분양이 감소하는 이유는 집값이 상승할 거로 예상해 투자자들이 집을 사기 때문이다. ( 1. 래미안 부평 6억 5천2. 부평 산곡 푸르지오 5억 5천3. 삼산 타운 7단지 6억 3천 ) 100~103
0. 계양구: 자금 여유가 있으면 어디든 대장 아파트부터 투자하는 게 현명하다. 주상복합은 추천하지 않는다. ( 1. 계양 코아루 센트럴파크 5억 3천2. 3. 계양 한양수자인 4억 9천 _ 일자리가 들어오는 호재 옆의 아파트다 ) 너무 오래된 아파트는 지양하길 바란다. 이왕이면 신축급이면서 84 타입 기준으로 접근하면 실패 확률이 크게 줄어든다. 어디든 입주한 지 20년 차가 넘은 아파트는 추천하고 싶지 않다. 113~119
0. 남동구
0. 미추홀구
0. 서구: 청라 신도시는 앞으로 괜찮을 지역이라 생각한다. … 7호선 연장이라는 개발호재까지 갖춰 더욱 좋다. … 실재 들어가서 거주할 사람이 고려해볼 만하다. … 수도권 전체에 공급이 부족한 시기가 오면 지금보다 전세가가 상승을 타고 뒤이어 아파트 가격이 오를 것이다. 7호선 연장은 상승 폭을 배가할 것이다. 139~141
0. 연수구: 송도는 앞으로 크게 좋아질 곳이다… 송도가 본격적으로 살아날 시기는 2020년 후반기 정도로 본다. … 송도에서 너무 오래된 아파트는 추천하고 싶지 않다. 새 아파트들이 너무 많아 경쟁력에서 밀린다. 그러나 재건축 연한이 다가오거나 이미 한참 지난 재건출 사업성이 나오는 아파트들은 주목해보자. 147~153
0. 동구: 지금 동구에 투자해서는 안된다. … 동구에 투자할 생각이 있다면 A급 아파트부터 관심 두는 게 좋다. 156,157
0. 중구: 영종도 아파트는 개인적으로 추천하고 싶지 않은 곳이다. 서울과 너무 멀고, 상승여력도 크지 않다고 본다. 인천 다른 구들에 투자할 곳이 많은데 굳이 저 멀리까지 가서 해야 하나 싶다. 164
⁃ 자금 여력이 된다면 송도에 내 집 마련하고, 부족하다면 차선책으로 청라 신도시에 하는 게 좋겠다. 142
⁃ 서울과 먼 구들의 아파트는 최후에 투자를 고려하는 게 좋다고 본다. 이번 수도권 상승장은 오래갈 거라는 점을 참고하자. 159
⁃ 재개발: 총 대지/총세대수=사업성
⁃ 인천 빌라는 건축한 지 오래되거나 반지하는 절대 추천하고 싶지 않다. 177
⁃ 인천이나 경기도는 아직도 빈 땅이 많다. … 인천의 경우, 재개발로 지정돼 진행되는 곳 위주로 투자하라고 추천하고 싶다. 178
⁃ 재개발은 진행될수록 가격이 상승한다는 것도 일부 맞지만, 그 보다 더 중요한 건 진행 중일 대 부동산 사이클상 상승장인지, 하락장인지가 더욱더 중요하고 집값 상승과 하락에 큰 영향을 미친다. … 투자자는 돈이 될 것 같아야 투자에 나선다… 정비사업 (재개발, 재건축) 뿐 아니라 모든 호재는 부동산 시장이 하락기로 접어들어 가격이 우수수 내려가면, 잘 나가던 사업장들도 다 멈추게 되어있다. 건설사도 마찬가지다. 미분양이 날 것 같으면 잘 진행되던 사업도 멈춘다. 186
⁃ 부동산이 하락장으로 접어들면 사업시행인가를 받은 사업장들도 조합원 처지에서 분담금이 증가해 멈출 확률이 높아진다. 과거 사업시행인가 받고 여태까지 멈추거나 진행이 안 된 사업장이 인천에 꽤 남아있다. 부동산 사이클의 정점 부근에서 투자하는 것은 진행이 잘 되든 안되든 위험한 투자다. 187
⁃ 2020년 현재 부동산 사이클은 중간 부분에 있으므로 초기 단계라도 안전하다고 자신 있게 말할 수 있다. 188
⁃ 일반적으로 재건축에 투자할 때는 현재 노후 아파트가 5층이고, 용적률이 낮은 것을 고르면 된다. 단, 이미 재건축이 진행 중인 아파트에 투자하면 투자금이 많이 드는 단점이 있다. 진행은 하고 있지 않지만, 재건축 연한 30년이 되어 가거나 이미 지난 아파트 중에서 아직 오르지 않은 곳에 주목하자. 재건축한다는 말조차 나오지 않은 노후 아파트 중에서 재건축될 만한 곳을 찾아 투자금을 적게 들여 미리 투자하는 게 좋은 방법이다. 193
⁃ 서울과 근접한 부평구, 남동구, 미추홀 구, 계양구, 연수구 위주로 접근할 것을 권한다. … 투자금이 많이 들면 수익도 많고, 투자금이 적으면 수익도 적다는 걸 명심하고 투자할 것. 204
